Recesso del conduttore nel contratto di locazione

Recesso del conduttore nel contratto di locazione

I consigli di affittare.it per gestire il recesso del conduttore

La legge 431/98 prevede il diritto di recesso del conduttore, nel caso in cui sussistano gravi motivi, purchè sia data comunicazione al locatore con un preavviso di sei mesi. la norma ricalca sostanzialmente quanto sancito dalla legge 392/78 rubricata “recesso del conduttore” ed ancora in vigore in quanto non citato tra gli articoli abrogati.

La normativa nella locazione

La normativa prevede due forme di recesso, l’una convenzionale, l’altra legale.

Circa la natura, si ritiene che la dichiarazione di recesso sia un atto unilaterale recettizio, allo stesso modo della disdetta da parte del locatore di cui all’art. 3 della legge 431/98. Conseguentemente, essa si perfeziona nel momento in cui il locatore ne ha conoscenza, senza che sia necessaria alcuna accettazione.

La norma statuisce che, in entrambe le ipotesi, il recesso vada comunicato nel termine di sei mesi prima dalla data il cui recesso debba avere esecuzione.

Nell’ipotesi di recesso avvenuto senza il rispetto del preavviso nei termini di cui all’articolo sopra citato, il conduttore resta obbligato a pagare al locatore i canoni fino al termine del contratto ovvero fino al momento in cui l’immobile medesimo venga locato a terzi.

L’obbligo di pagamento del canone, inoltre, ancorchè la dichiarazione di recesso sia completa di tutti i suoi elementi, sussiste in capo al conduttore fino alla cessazione del contratto e, cioeà, per sei mesi, a decorrere dalla data del preavviso.

La facoltà data al conduttore di recedere dal contratto, in verità, non è stata attribuita dalla normativa vigente, anche al locatore.

Le parti hanno facoltà di stabilire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento dal contratto purchè comunichi al locatore la propria volontà di recedere almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione, mediante lettera raccomandata.

Ma il primo comma dell’art.4, disciplina il c.d. recesso convenzionale, lasciato cioè alla libera disponibilità delle parti. In virtù di tale disposizione, le parti hanno la facoltà di stabilire contrattualmente che il conduttore possa recedere in qualsiasi momento mediante raccomandata almeno sei mesi. Almeno, si diceva, in quanto la dottrina pacificamente ammette la pattuizione di un termine di preavviso più breve di quello previsto dalla norma, trattandosi di una deroga in favore del conduttore quale contraente debole.

Diversa invece l’opinione nel caso di pattuizione di un termine di preavviso più lungo di sei mesi, ritenuta non valida, e ciò in considerazione del possibile carattere vessatorio della clausola.

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta delle spese per entrambe le parti.
 Il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver comunicato formalmente la sua intenzione al locatore, ma deve corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste. 
Il deposito cauzionale non deve essere obbligatoriamente restituito al conduttore, ma può essere trattenuto dal locatore qualora riscontrasse danni all’immobile.

Sarà obbligatorio versare l’imposta di registro all’Agenzia delle Entrate per il recesso anticipato dal contratto.
Al fine di evitare le sanzioni previste per legge bisognerà quindi comunicare al fisco il momento esatto in cui si cessa di percepire il canone di locazione.