Durata del contratto di locazione

Durata del contratto di locazione

I vari tipi di durata del contratto di locazione per tutti i tipi di contratto

Se sei interessato ad affittare o prendere in affitto un immobile, ti sarà senz’altro utile avere tutte le informazioni che riguardano anche la durata del contratto di locazione. Prima di parlare però della durata del contratto di locazione sarà utile darti una definizione del contratto stesso. Il contratto di locazione è il contratto con il quale un soggetto, detto locatore, si impegna a garantire il godimento di un bene a favore di un altro soggetto, detto conduttore. Se il bene concesso in uso consiste in una abitazione o altro bene immobile, il conduttore è tenuto a versare periodicamente un determinato corrispettivo, detto canone, nonché a restituire nei tempi prestabiliti la cosa ricevuta in uso, avendo cura di restituirla nel medesimo stato in cui gli fu consegnata.

DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE: DIVERSE TIPOLOGIE DI CONTRATTI

Indipendentemente dalla durata del contratto di locazione immobiliare, non tutti i contratti presentano il medesimo contenuto, esso dipende dalla tipologia di contratto che le parti intendono di comune accordo porre in essere, in considerazione delle necessità sottostanti, della durata o del corrispettivo. È utile ricordare che gli elementi succitati potranno variare da contratto a contratto.
La legge prevede, comunque, i principi cui il locatore ed il conduttore devono attenersi nella predisposizione del contratto, individuando modelli tipici tra cui le parti potranno scegliere in base alle proprie esigenze.

Esistono diversi tipi di contratto di locazione che ti elenchiamo qui di seguito:

  • contratto di locazione a canone libero;
  • contratto di locazione a canone concordato;
  • contratto di locazione di natura transitoria;
  • contratto di locazione per studenti universitari fuori sede.

LA DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CASO DI CANONE LIBERO

Prima di entrare nel merito della durata del contratto di locazione, ti forniamo la definizione di questa specifica tipologia di accordo. Nel contratto di locazione abitativa a canone libero un soggetto (locatore) mette a disposizione di un altro soggetto (conduttore) un immobile destinato ad abitazione dietro pagamento di un corrispettivo liberamente determinato dalle parti (canone libero). In questo caso, la legge, invece determina l’intervallo minimo della durata del contatto di locazione stesso ed altri importanti aspetti, quali ad esempio le cause e le modalità di rinnovo dopo la scadenza o la possibilità di recesso del conduttore per gravi motivi.

È importante ricordare che nel caso del canone libero la minima durata del contatto di locazione è un elemento prefissato per legge di quattro anni: se le parti concordano una durata inferiore la clausola è nulla.
La legge prevede che, dopo il primo termine di scadenza, la durata del contratto di locazione sia rinnovata automaticamente per una durata di ulteriori quattro anni. Per questo motivo, nella prassi spesso si utilizza l’espressione “contratto 4+4”.
Dopo la prima scadenza, la durata del contratto di locazione sarà estesa automaticamente per altri 4 anni, fatta eccezione per due ipotesi:

1. La prima ipotesi si ha quando, con comunicazione scritta giunta al conduttore almeno 6 mesi prima della prima scadenza, il locatore rende noto al conduttore il proprio “diniego di rinnovazione” (disdetta). La disdetta è consentita solo in alcuni casi tassativamente individuati dalla legge, come ad esempio la destinazione dell’abitazione a uso proprio del locatore, la ricostruzione dell’edificio, l’intenzione di vendere l’immobile, ecc.. Il locatore deve precisare la data di rilascio dell’immobile e soprattutto il motivo del diniego in maniera dettagliata e non generica: ad esempio, se il diniego di estensione della durata del contratto di locazione è determinato da una ristrutturazione dell’immobile, sarà necessario indicare con precisione i lavori da realizzare, gli estremi dell’autorizzazione edilizia, l’impossibilità di eseguire i lavori stessi se il conduttore continua a risiedere nell’immobile. In caso di mancata attuazione di quanto indicato nella comunicazione di disdetta, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione illegittimamente disdettato. Quindi con un’ulteriore durata del contratto di locazione di altri 4 anni.

2. La seconda ipotesi di mancato rinnovo automatico con un’ulteriore durata del contratto di locazione di altri 4 anni, si ha quando il conduttore si avvale del diritto di recesso (diritto che non spetta, invece, al locatore). I motivi di recesso del conduttore possono essere previsti anche dal contratto di locazione stesso. La legge consente comunque sempre il recesso dell’inquilino per gravi motivi, ossia per circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili. Il preavviso va dato al locatore con lettera raccomandata e il termine è di almeno 6 mesi, a meno che le parti non abbiano convenuto diversamente nel contratto.

Il recesso illegittimo dà diritto al locatore di richiedere il risarcimento dei danni (pari ai canoni non percepiti), previa risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore.
Inoltre, se, al termine della durata del contratto di locazione per la prima volta, ovvero raggiunti i primi 4 anni, il locatore desidera vendere l’immobile ad una terza persona, al conduttore spetta il diritto di prelazione sulla casa (salvo casi particolari): la procedura per l’offerta è rigorosamente prescritta dalla legge.

Rinnovo della durata del contratto di locazione:

Alla seconda scadenza della durata del contratto di locazione (dopo 8 anni), di potrà procedere nei seguenti modi:

  • se le parti continuano ad eseguire il contratto senza sollevare alcunché, si ha un rinnovo tacito per un altro periodo di 4 anni, a sua volta rinnovabile;
  • se una delle parti ha interesse a rinnovare il contratto, ma a condizioni diverse, deve comunicare la proposta di rinnovo all’altra parte almeno 6 mesi prima della scadenza della durata del contratto di locazione.

 

LA DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CASO DI CANONE CONCORDATO

Anche in questo caso, prima di parlarti della durata del contratto di locazione ti daremo alcune informazioni in merito a questa tipologia di accordo. Il contratto affitto a canone concordato è una forma contrattuale che trova applicazione esclusivamente nei Comuni ad alta densità abitativa. Essa è stata prevista dal legislatore con il preciso scopo di poter fissare l’entità del canone di locazione in base alle esigenze di mercato ma anche di potersi basare sulle effettive situazioni economiche che si determinano all’interno della singola città in relazione alla questione del problema casa.
A fronte di alcune agevolazioni fiscali per il locatore-proprietario, il contratto concordato, autorizza le parti contraenti a definire liberamente il suo contenuto in punto di obblighi nascenti dal contratto stesso, ma li vincola in ordine al valore del corrispettivo e alla durata del contratto di locazione stesso.
Il valore del corrispettivo (canone) viene predeterminato sulla base di modelli contrattuali standard, predisposti congiuntamente, su base locale, dalle associazioni rappresentative della categoria dei proprietari e di quella degli inquilini.
La durata del contratto di locazione è stabilita, invece, dalla legge stessa che la determina inderogabilmente in anni 3.

Al termine dei 3 anni ovvero della prima scadenza della durata del contratto di locazione le parti possono:

  • stipulare di comune accordo un nuovo contratto;
  • in caso di mancata stipula di un nuovo contratto, per legge, ci sarà una proroga della durata del contratto di locazione per altri 2 anni, sempre che il locatore, per esigenze personali, non abbia provveduto ad inviare tempestivamente al conduttore la disdetta entro il termine di 6 mesi prima della scadenza triennale.

Dopo i due anni di proroga della durata del contratto di locazione originaria si potrà procedere nei seguenti modi:

  • se il locatore non intende proseguire nella durata del contratto di locazione deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza una comunicazione, tramite lettera raccomandata, di formale disdetta al conduttore, il quale non potrà che procedere al rilascio dell’immobile alla normale scadenza del contratto;
  • se non vi è stata la disdetta, ciascuna delle parti ha altrimenti il diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto.

In tal caso il locatore o il conduttore potranno:

  • comunicare la propria intenzione a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno da inviare all’altra parte almeno 6 mesi prima del termine della durata del contatto di locazione;
  • la parte interpellata deve rispondere sempre a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno entro 60 giorni dalla data di ricezione della lettera;
  • in mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà in ogni caso scaduto al termine del primo biennio;
    qualora non sia stata inoltrata la disdetta, né dato impulso a qualsiasi altra procedura, in assenza di comunicazioni formali tra le parti, il contratto si intenderà rinnovato automaticamente alle medesime condizioni precedenti per un nuovo biennio.

LA DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CASO DI CONTRATTO di NATURA TRANSITORIA

Anche in questo caso ci sono altre informazioni utili su questa tipologia di accordo che ti sarà utile conoscere prima di parlare della durata del contratto di locazione stesso. Il contratto di affitto ad uso transitorio è un tipo di accordo di locazione abitativa utilizzato per esigenze temporanee non turistiche. Con questo tipo di contratto, il locatore concede per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza transitoria ben individuata il godimento di un immobile destinato ad abitazione a conduttore, dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo.

La legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto di locazione:

  • periodo minimo di durata del contratto di locazione: 1 mese;
  • periodo massimo di durata del contratto di locazione: 18 mesi.

Se le parti pattuiscono una durata del contratto di locazione inferiore ad 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese. Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata del contratto di locazione massima prevista dalla legge.

In caso di durata del contratto di locazione superiore a 30 gg, il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un condominio), anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo di durata del contratto di locazione prestabilito. Se le ragioni della transitorietà sono state poste dal locatore, è però necessario che quest’ultimo le confermi prima della scadenza della durata del contratto di locazione stesso, con apposita comunicazione al conduttore: in caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria (vedi la scheda sui contratti a canone libero), con durata di 4 anni + 4 anni. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria. Quindi con durata del contratto di locazione 4+4.
Se una parte intende prolungare la durata del contratto di locazione, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria (rinnovo).

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcune zone in cui l’importo del canone è determinato secondo accordi territoriali e precisamente:

  • alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
  • Comuni confinanti con le città sopra elencate;
  • Capoluoghi di provincia.

LA DURATA DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE IN CASO DI CONTRATTO STUDENTI UNIVERSITARI FUORI SEDE

Oltre a parlare della durata del contatto di locazione è importante puntualizzare che il contratto di locazione o contratto di affitto per esigenze abitative di studenti universitari è un particolare tipo di contratto di locazione a uso transitorio.
Con questo tipo di contratto, il locatore, concede a uno studente universitario fuori sede, per un limitato periodo di tempo e per un’esigenza legata alla permanenza in una città universitaria per motivi studio, il godimento di un immobile destinato ad abitazione, dietro pagamento, da parte del conduttore, di un corrispettivo (canone) quantificato nel rispetto di quanto previsto da appositi accordi territoriali.
La legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto di questa tipologia:

  • periodo minimo di durata del contratto di locazione: 6 mesi;
  • periodo massimo di durata del contratto di locazione: 36 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo di durata del contratto inferiore a 6 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di un semestre.
Similmente, se le parti pattuiscono un periodo superiore a 36 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima del contratto di locazione prevista dalla legge.

Alla prima scadenza il contratto di locazione si rinnova automaticamente per un uguale periodo, a meno che il conduttore non comunichi al locatore la disdetta almeno 3 mesi prima della data di scadenza. Non è prevista un’analoga facoltà di disdetta da parte del locatore.
Nei contratti di locazione per esigenze abitative di studenti universitari il conduttore può recedere per gravi motivi, previa comunicazione al locatore da inviarsi almeno 3 mesi prima della scadenza della durata del contratto di locazione.
Se il contratto è con più conduttori e recede uno solo di essi (recesso parziale), gli studenti che rimangono nell’immobile fino a scadenza della durata del contratto di locazione devono comunque provvedere al pagamento dell’intero canone a favore del locatore, con una quota pro capite evidentemente superiore alla precedente. Se il locatore lo consente, gli studenti rimasti possono sostituire lo studente che ha lasciato l’immobile con un altro studente.

Un’ulteriore informazione che ti può essere utile è che il corrispettivo della locazione per esigenze abitative di studenti universitari può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), fino all’importo massimo determinato secondo accordi territoriali.
Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge.

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