Lo sfratto per morosità

Lo sfratto per morosità

Se stai cercando per qualsiasi motivo, di mandare via di casa l’inquilino che occupa ora il tuo appartamento e procedere al cosiddetto “sfratto per morosità” in piena legalità ecco, in questo articolo, i principali suggerimenti per ottenere la restituzione dell’appartamento in questione e anche le mensilità arretrate.

Esistono tante motivazioni per sfrattare legalmente l’inquilino, senza dover attendere la scadenza del contratto di affitto: dal mancato pagamento dei canoni di affitto (sfratto per morosità) o delle alle spese condominiali; dalla eventuale violazione delle regole contenute nel regolamento di condominio alle molestie provocate ai vicini di casa o semplicemente dalla esigenze di ristrutturare la casa a quella di adibire l’immobile a propria abitazione.

Dover mandare via un inquilino che non paga, qualsiasi siano i motivi è comunque un compito sempre spiacevole.

Procedere allo sfratto per morosità significa rinunciare ai canoni di affitto non pagati e alla immediata disponibilità del proprio appartamento e fare inoltre i conti con perdite di tempo e denaro, in una inevitabile azione giudiziaria non sempre veloce.

La locazione è il contratto con cui il proprietario di un immobile ne concede l’uso abitativo o commerciale ad un’altra persona per un determinato periodo di tempo in cambio di denaro.

Nel caso venga a mancare uno di questi elementi, come ad esempio il pagamento, il contratto di locazione non ha più motivo di esistere. Per questo motivo quando l’affittuario smette di pagare il canone di locazione il locatore può chiedere l’avvio della procedura di sfratto per morosità.

Chi non paga l’affitto, sia per un immobile ad uso abitativo che ad uso commerciale, rischia lo sfratto. Questo si applica unicamente quando la locazione è regolata tramite l’apposito contratto che è stato stipulato; in caso contrario, il locatore per far valere il proprio diritto sull’immobile deve rivolgersi al Tribunale per ricorrere al procedimento ordinario, metodo molto più lungo rispetto allo sfratto per morosità.

Lo sfratto può essere intimato per una sola rata non pagata?

Per chi non paga l’affitto lo sfratto può essere presentato anche dopo una sola rata mensile non pagata.

Al locatore infatti viene riconosciuto il diritto di chiedere l’avvio della procedura di morosità non appena l’affittuario non rispetta le scadenze pattuite nel contratto.

Lo sfratto però può essere notificato passati i 20 giorni dalla scadenza dei termini di pagamento.

Lo sfratto per morosità può essere notificato quando l’affittuario non paga gli oneri accessori previsti dal contratto. Ad esempio, è compito del locatario occuparsi della gestione ordinaria dell’immobile e delle attività di manutenzione, il quale è obbligato a pagare la fornitura di servizi, anche comuni se si tratta di immobili situati in condomini.

Se l’affittuario non paga quanto dovuto per adempiere ai questi obblighi il proprietario può chiedere lo sfratto, ma solo se l’importo degli oneri accessori mancanti corrisponde ad almeno due mensilità d’affitto.

Per quanto riguarda gli immobili ad uso commerciale, per lo sfratto non è sufficiente la condizione per cui il locatario non paghi da più di 20 giorni: il ritardo infatti deve essere “importante” e deve essere valutato dal giudice a seconda dei casi. Di conseguenza, anche gli oneri accessori devono essere di “non scarsa importanza” per giustificare una notifica di sfratto per morosità.

Quando si può non pagare l’affitto?

È bene specificare che lo sfratto può essere notificato quando l’affittuario decide di sua spontanea volontà di ridurre l’importo del contratto di locazione, anche qualora questa decisione sia giustificata da un mancato adempimento da parte del proprietario dell’immobile.

L’unico caso in cui l’affittuario non può essere messo in mora è quando si smette di pagare l’affitto perché l’immobile è totalmente inutilizzabile.

Come funziona lo sfratto per morosità?

Nella notifica di sfratto il locatore chiede sia il rilascio dell’immobile che il pagamento degli affitti scaduti. Per l’inquilino l’unico modo per evitare di lasciare l’appartamento è quello di pagare quanto dovuto.

La procedura che porta l’affittuario a dover abbandonare l’immobile è la seguente:

dopo il 20° giorno di ritardo del pagamento, il locatore invia al locatario un atto di intimazione con il quale comunica a quest’ultimo che deve lasciare l’immobile;
Contemporaneamente l’affittuario viene citato in giudizio e dopo almeno 20 giorni dalla notifica dell’atto viene programmata la prima udienza.
A questo punto, a seconda del comportamento del locatario si aprono diverse possibilità:

  • se il locatario non si presenta in giudizio e il locatore dichiara al giudice che la morosità persiste, allora il Tribunale pronuncia l’ordinanza di convalida dello sfratto;
  • se il locatario si presenta in giudizio e si oppone all’atto di intimazione(l’opposizione deve essere fondata su prova scritta) allora il processo procede secondo le regole del processo locatizio. Sarà il giudice a stabilire se esistono le condizioni per lo sfratto;
  • se il locatario si presenta in giudizio e paga quanto dovuto lo sfratto non si realizza;
  • se l’affittuario versa in difficoltà economica, previo presentazione documenti che lo attestino – può presentarsi in giudizio e chiedere al giudice la concessione del termine di grazia entro il quale pagare tutti gli arretrati del contratto di locazione. Questo termine non può essere superiore ai 90 giorni, 120 qualora la difficoltà economica dipenda da stato di disoccupazione o da gravi problemi di salute. Una volta scaduti i 10 giorni dal termine di grazia, il giudice programmerà una nuova udienza per decidere dell’eventuale sfratto;
  • se il locatario non adempie ai propri obblighi, a questo punto, il giudice emette l’ordinanza di sfratto, la quale è immediatamente esecutiva.

Il rilascio dell’appartamento da parte dell’inquilino a questo punto deve avvenire entro e non oltre 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto per il rilascio, dopo questa data toccherà all’ufficiale giudiziario l’ingrato compito di provvedere all’esecuzione forzata  dello sfratto.