Morosità del conduttore: come comportarsi

MOROSITA’ DEL CONDUTTORE: COME COMPORTARSI

Il contratto di locazione è un contratto essenzialmente oneroso, pertanto, elemento indefettibile del contratto, come recita l’art.1571 c.c. è il versamento del corrispettivo.

Invero, la previsione del corrispettivo, è fondamentale ai fini della configurabilità della locazione e deve avere i caratteri della patrimonialità, nonchè della proporzionalità rispetto alla prestazione del locatore.

Diversamente si verserebbe nel diverso istituto giuridico del comodato.

IL REQUISITO DELLA PATRIMONIALITA’

Circa il requisito della patrimonialità vi è da dire che il corrispettivo può consistere in qualunque utilità, anche diversa dal denaro, purchè suscettibile di valutazione economica. L’art.1587 del Codice Civile pone a carico del conduttore l’obbligo di versare il corrispettivo nei termini stabiliti nel contratto. Qualora ciò non accadesse, ci troveremmo di fronte alla morosita del conduttore.

L’obbligatorietà del pagamento del canone, nei termini pattuiti, incide nella autonomia del conduttore di astenersi dal versamento o di sospenderlo nell’ipotesi di riduzione o diminuzione nel godimento del bene. Quest’ultimo  di fatto imputabile al locatore: l’obbligo di versamento del canone a carico del conduttore sussiste anche in caso di mancato o ridotto godimento dell’immobile per fatto riconducibile al locatore.

Come conseguenza deve essere rigettata l’opposizione al decreto ingiuntivo ottenuto dal locatore per le mensilità non ottenute laddove dopo il crollo del soffitto intervenuto nei locali e comunicato dal conduttore, quest’ultimo poi non abbia proceduto alla riconsegna delle relative chiavi, restando così formalmente nella disponibilità del cespite.

LE MODALITA’ DI PAGAMENTO

In merito alle modalità di pagamento si ritiene che le parti siano libere di prevedere forme alternative al pagamento contante, per evitare il protrarsi della morosita.

LA GRAVITA’ DELL’INADEMPIMENTO

L’art.5 della L.392/78 sottrae all’apprezzamento discrezionale del Giudice la valutazione dell’importanza dell’inadempimento del conduttore ai fini della risoluzione del contratto. La norma, dettando una presunzione assoluta ancora la valutazione a due presupposti oggettivi:

  • uno quantitativo consistente nel mancato pagamento di una rata del canone o di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone
  • uno temporale, dato dal protrarsi dell’inadempimento per oltre venti giorni dalla scadenza del termine convenuto o di due mesi in caso di oneri accessori.

COME AVVIENE IL PROCEDIMENTO DI SFRATTO?

La risoluzione del contratto di locazione per morosità dell’inquilino prevede lo sfratto dall’immobile concesso in locazione. Il locatore deve far pervenire al conduttore l’intimazione con l’invito a presentarsi in tribunale per il processo, allo scopo di eseguire l’accertamento del mancato pagamento. Una volta che il giudice conferma tale mancanza, si procede allo sfratto dell’inquilino. Spetta al giudice stabilire il tempo entro cui il conduttore deve lasciare la casa.

Se il conduttore non si oppone, ammettendo di non aver pagato, il processo si concludeil giorno stesso. Altrimenti, se ci sono delle opposizioni da parte dell’inquilino le fasi processuali potrebbero allungarsi.

Se alla raccomandata di intimazione al pagamento non vi è risposta da parte dell’inquilno, che si rende irreperibile, l’ iter è diverso, avviene la “convalida di sfratto”, in grado di svilupparsi in tempi più brevi e secondo la disciplina stabilita dalla procedura civile (articolo 658 C.C.).

L’inquilino sfrattato è obbligato al pagamento di tutte i canoni arretrati, con l’aggiunta degli interessi e delle spese. Lo sfratto obbliga l’inquilino a versare quanto dovuto e lo obbliga a lasciare l’immobile entro il periodo stabilito. Qualora ciò non dovesse verificarsi è possibile, da parte del locatore, iniziare una procedura di sfratto esecutivo: l’inquilino ha 10 giorni di tempo per lasciare il possesso dell’immobile e se ciò non avviene entrerà in gioco l’Ufficiale Giudiziario per procedere con lo sfratto.

LA CONDIZIONE DI MOROSITA’ è APPLICABILE A TUTTI I CONTRATTI?

La morosità si identifica solo in caso di contratto di locazione regolare a scopi commerciali o privati, tra due persone o aziende. Non è applicabile a immobili che vedono un’occupazione di fatto (senza un contratto), a contratti di comodato d’uso e a leasing immobiliari.

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