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Contratto di locazione cedolare secca

Contratto di locazione cedolare secca

I nostri consigli sul regime della cedolare secca

Hai un immobile da affittare ed hai sentito parlare dell’opzione della cedolare secca, ma non hai capito di cosa si tratta?

Hai sentito dire che può essere conveniente, ma non sai se è una scelta adatta alle tue esigenze?

Vuoi capire di cosa si tratta prima di prendere una decisione?

Se è tua intenzione avvalerti dell’opzione della cedolare secca per quanto riguarda il contratto di locazione di un immobile e non vuoi commettere errori e conoscerne tutti gli aspetti, ti consigliamo di leggere con attenzione i suggerimenti che ti vogliamo fornire:

COS’E’ LA CEDOLARE SECCA

Innanzitutto definiamo cos’è la cedolare secca.

La cedolare secca è un regime facoltativo che si può scegliere nell’ambito dei contratti di locazione, per il quale non si procederà al pagamento né dell’imposta di registro né dell’imposta di bollo, che sono dovute per le registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti stessi.

Quando si sceglierà questo regime facoltativo si pagherà un’imposta sostitutiva relativa all’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). È importante ricordare che la cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro all’atto della cessione del contratto di locazione.

Quando si opta per la cedolare secca, si rinuncia, per tutta la durata dell’opzione, alla possibilità di chiedere l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto stesso, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operari ed impiegati dell’anno precedente.

QUANDO SCEGLIERE IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

I momenti in cui è possibile optare per l’opzione della cedolare secca sono sia il momento della registrazione del contratto sia negli anni successivi quando si tratta di affitti pluriennali. Quando si sceglie di non esercitare questa opzione all’inizio è importante non dimenticare che la registrazione del contratto di locazione deve seguire le regole ordinarie; bisogna pagare le imposte di registro e di bollo che non sono più rimborsabili.

In caso ed al momento dell’eventuale proroga del contratto, è necessario confermare l’opzione della cedolare secca contestualmente alla comunicazione della proroga stessa.

QUALI SOGGETTI POSSO SCEGLIERE IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

I soggetti che possono optare per il regime della cedolare secca sono le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento, come ad esempio dell’usufrutto. I soggetti esclusi dalla facoltà di scegliere l’opzione della cedolare secca sono coloro che procedono alla locazione dell’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.

PER QUALI IMMOBILI È POSSIBILE OPTARE PER IL REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

Ora ti forniremo dei chiarimenti in merito alla tipologia di immobili per i quali è possibile scegliere questa opzione. Le proprietà per le quali si può esercitare l’opzione della cedolare secca sono quelle appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) che vengono locate ad uso abitativo e le loro relative pertinenze che vengono affittate assieme all’abitazione stessa oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo. Sul sito del catasto troverete una tabella a riguardo: https://www.catasto.it/categorie.html. Questa seconda scelta è valida solo nel caso in cui il rapporto di locazione intercorre tra le stesse parti contrattuali (che non sono variate), che nel contratto di locazione della pertinenza si faccia chiaro riferimento a quello di locazione dell’immobile abitativo relativo e che sia messa in evidenza la sussistenza del vicolo di pertinenza con l’unità abitativa già locata.

Se l’immobile è in comproprietà, l’opzione della cedolare secca deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Qualora i locatari contitolari non esercitino l’opzione della cedolare secca dovranno procedere al versamento dell’imposta di registro che verrà calcolata sulla parte del canone di locazione a loro imputabile in base alle quote di proprietà dell’immobile. Dovranno comunque provvedere al versamento dell’imposta di bollo sul contratto di locazione. In questo caso, l’imposta di registro dovrà essere versata

Nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta, l’imposta di registro sul contratto di locazione dovrà essere versata per l’intero importo stabilito all’interno del contratto stesso.

CON QUALE TIPO DI CONDUTTORE È POSSIBILE OPTARE PER LA CEDOLARE SECCA

Per l’accesso al regime di cedolare secca dovrete essere a conoscenza e valutare l’eventuale attività esercitata dal locatario e l’uso che verrà fatto dell’immobile.

Il regime di cedolare secca non può essere applicato ai contatti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

Si può optare per il regime di cedolare secca quando i contratti di locazione vengono conclusi con soggetti che non agiscono nell’esercizio di imprese, arti o professioni.

La scelta della cedolare secca può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative che vengono locate nei confronti di enti pubblici o privati non commerciali nella cui categoria rientrano le cooperative edilizie per la locazione o nei confronti di enti senza scopo di lucro, purché le stesse unità abitative vengano sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o di assegnazione.

Se hai trovato interessante ed utile la prima parte dell’articolo relativo alla CEDOLARE SECCA ti consigliamo di leggere con attenzione anche questo brano.

Qui ti abbiamo elencato altre particolarità ed informazioni relative al regime di cedolare secca a completare il panorama che ti abbiamo fornito precedentemente in modo da prepararti ad una eventuale scelta consapevole di questo regime.

Ti sarai chiesto se il regime di cedolare secca può essere revocato o prorogato e, come e quando si paga la relativa aliquota, ecco qui potrai trovare risposta a tutti questi quesiti.

Prima di fare una scelta è bene sempre valutare tutti gli aspetti e le conseguenze che essa può comportare, ti suggeriamo quindi di proseguire la lettura in modo da essere pronto a giudicare se l’opzione della cedolare secca è veramente ciò che fa al caso tuo.

QUANDO SI PUO’ REVOCARE LA CEDOLARE SECCA

È importante avere la facoltà di cambiare idea su una decisione perché magari sono mutate le tue esigenze o determinate condizioni. Se è tua intenzione recedere dalla scelta della cedolare secca sappi che anche questo regime prevede la facoltà di revoca.

Il locatore ha la possibilità di richiedere l’annullamento dell’opzione di cedolare secca in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui essa è stata esercitata.

È importante ricordare che la revoca non è definitiva in quanto la scelta dell’opzione di cedolare secca può essere esercitata nuovamente nelle annualità successive alla revoca stessa rientrando nuovamente in questo regime.

Da non dimenticare che qualora si decidesse di procedere alla revocazione essa deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

IN CASO DI PROROGA CON REGIME DELLA CEDOLARE SECCA

Quando si vuole decidere di optare per la proroga del contratto con regime della cedolare secca è necessario confermare l’opzione contestualmente e non dopo alla comunicazione della proroga stessa. La conferma di tale scelta deve essere effettuata sempre entro il termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, ovvero entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di una precedente proroga.

RISOLUZIONE DEL CONTRATTO IN REGIME DI CEDOLARE SECCA

È importante sapere che in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, l’imposta di registro non è dovuta se tutti i locatori hanno optato per il regime della cedolare secca. Tuttavia, è necessario comunicare la risoluzione anticipata presentando, all’ufficio dove è stato registrato il contratto, il modello RLI debitamente compilato.

Sul sito dell’Agenzia delle Entrate troverete il modello e le relative istruzioni di compilazione:

ALIQUOTA CEDOLARE SECCA

Dopo aver sviscerato tutte le particolarità di questo regime ora ti spiegheremo come si calcola l’aliquota per calcolare l’imposta sostitutiva relativa alla cedolare secca.

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

È inoltre prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato in regime di cedolare secca relativi ad immobili abitativi ubicati:

nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1998). Le zone che rientrano in questa categoria sono, in pratica, i comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e i comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia;
nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal CIPE). Se vuoi saperne di più ti consigliamo di visitare il sito del Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE):.
Qui di seguito ti forniamo altre indicazioni in merito al calcolo dell’aliquota in caso di regime della cedolare secca relative a decreti legge e legge di bilancio.

Dal 2013 l’aliquota per i contratti di locazione per i quali è stata scelta la cedolare secca è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi. Infine, con legge di bilancio 2018 è stata prorogata di altri 2 anni (2018 e 2019) l’aliquota ridotta al 10% per i contratti a canone concordato.

QUANDO SI PAGA IN REGIME DI CEDOLARE SECCA

Come ti abbiamo già accennato precedentemente, se si opta per la cedolare secca, alla registrazione del contratto non vanno versate l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Per quanto riguarda l’imposta sostitutiva le scadenze e le modalità (acconto e saldo) sono le stesse dell’Irpef.
Sul sito dell’Agenzia delle Entrate troverai indicazioni a riguardo:

In generale, l’acconto non è dovuto nel primo anno di esercizio dell’opzione per la cedolare secca, poiché manca la base imponibile di riferimento, ovvero l’imposta sostitutiva dovuta per il periodo precedente.

Qui di seguito ti forniremo regole più dettagliate in merito al pagamento dell’acconto (dovuto se la cedolare secca per l’anno precedente supera i 51,65 euro). In questo caso esso va effettuato:

in un’unica soluzione, entro il 30 novembre, se l’importo è inferiore a 257,52 euro;
in due rate, se l’importo dovuto è superiore a 257,52 euro;
la prima rata del 40% (del 95%), entro il 30 giugno;
la seconda rata, del restante 60% (del 95%), entro il 30 novembre.
Il saldo si versa entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello cui si riferisce, o entro il 31 luglio, con la maggiorazione dello 0,40%.

La cedolare secca è “compensabile” con le regole ordinarie.