Risoluzione anticipata del contratto di locazione
Tutto ciò che è utile sapere in caso di richiesta di risoluzione anticipata del contratto di locazione
Hai stipulato il contratto di locazione ed ora? Ti chiedi se puoi richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione o per forza tale contratto si può sciogliere solo alla scadenza dello stesso? La cosa ti preoccupa molto e per questo inizi a vagare per il web alla ricerca di informazioni e soluzioni.
Se leggerai con attenzione tutte le informazioni che ti riportiamo qui di seguito in merito alla risoluzione anticipata del contratto di locazione vedrai che troverai risposta a tutti i tuoi quesiti e dubbi.
E’ utile chiarire che qualunque sia la scadenza pattuita tra le parti, esse hanno sempre la facoltà di richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione di comune accordo.
Ma anche se le parti non dovessero trovare un comune accordo ci sono alcune casistiche in cui è possibile procedere alla risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Risoluzione anticipata del contratto di locazione richiesta dal conduttore
Se sei un inquilino scontento o che ha nuove necessità in merito alla sua abitazione ti farà piacere sapere che le norme che regolano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono molto più favorevoli per il conduttore rispetto a quanto non sia previsto per il locatore.
Infatti solo il locatore ha la possibilità di richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione in qualsiasi momento. Ciò può accadere avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (ex art. 3, l. n. 431/1998). Quindi se sei un inquilino scontento, sappi che ti basterà specificare nella lettera di preavviso da inviare al locatore, tale norma. La comunicazione al locatore dovrà avvenire sempre a mezzo lettera raccomandata a/r almeno 6 mesi prima della risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Mancato preavviso nella risoluzione anticipata del contratto di locazione: conduttore
Il mancato preavviso di risoluzione anticipata del contratto di locazione comporterà per l’inquilino l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei mesi di affitto ovvero pari al periodo del mancato preavviso anche nel caso in cui lasciasse libero l’immobile.
Anche nel caso in cui il conduttore dovesse procedere alla risoluzione anticipata del contatto di affitto per motivi gravi, ma non abbia dato al proprietario il dovuto preavviso, dovrà procedere al risarcimento dei datti subiti dal locatore a causa della restituzione anticipata dell’immobile. E’ importante ricordare che sarà il locatore a dover dimostrare che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato a causa della risoluzione anticipata del contratto di locazione voluta dal conduttore.
Risoluzione anticipata del contratto di locazione richiesta dal locatore
Se sei il locatore, purtroppo hai poche possibilità di chiedere la risoluzione anticipata del contratto d’affitto, ma vediamo assieme cosa si può fare.
Il locatore può procedere alla disdetta per finita locazione, ma anche in questo caso può farlo solo previa comunicazione all’inquilino almeno sei mesi prima della scadenza del contratto se si tratta di beni immobili destinati all’uso abitativo. Nel qual caso gli immobili siano destinati ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere, è d’obbligo per il locatore dare un preavviso di 12 o 18 mesi.
In ogni caso all’atto di stipula del contratto di affitto il proprietario potrebbe essersi riservato la facoltà di poter avvalersi della risoluzione anticipata del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1612 del codice civile per abitare egli stesso nella casa locata.
Mancato preavviso nella risoluzione anticipata del contratto di locazione: locatore
Se il locatore non rispetta l’obbligo di dare comunicazione scritta tramite lettera raccomandata di risoluzione anticipata del contratto di affitto al conduttore, provocherà un rinnovo automatico del contatto di locazione alle stesse condizioni del precedente.
Risoluzione anticipata del contratto di locazione da parte del locatore alla prima scadenza del contratto di affitto
Se sei un locatore è importante che tu sappia che alla prima scadenza del contratto di affitto puoi recedere solo nei casi che sono espressamente previsti dalla legge dedicata. Il locatore potrà avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto nei casi che ti elenchiamo qui di seguito:
– quando il proprietario intende destinare ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il 2° grado);
– quando il locatore intende destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (in questo caso il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
– quando l’inquilino abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
– quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile stesso;
– quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
– quando il proprietario intende vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione).
Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r dove si manifesti chiaramente l’intento rescissorio.
Adempimenti fiscali in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione
Naturalmente la risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta delle spese per entrambe le parti. Vi spiegheremo brevemente quali sono e da cosa sono derivano.
E’ importante precisare che il conduttore, ovviamente dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale di risoluzione anticipata del contratto di locazione, può lasciare l’immobile in qualunque momento. Come già accennato da questa interruzione anticipata, nascerà l’obbligo di corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.
C’è inoltre un adempimento fiscale che sorge, a carico di ambedue le parti, in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, ovvero di pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate relativa proprio alla casistica di recesso anticipato dal contratto di affitto. Questo genere di imposta grava in capo al locatore che poi avrà la facoltà di rivalersi sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma che egli ha versato al fisco.
Rimane fermo, ovviamente, il diritto del proprietario ove la risoluzione anticipata del contratto di locazione sia dovuta ad inadempimento dell’affittuario, al risarcimento dei danni conseguenti all’anticipata cessazione del rapporto.
Gestione della caparra in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione
Anche in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, non sempre la caparra deve essere restituita al conduttore perché nel qual caso il locatore dovesse riscontrare dei danni all’interno dell’immobile potrà esercitare il diritto di trattenerla.
Risoluzione anticipata del contratto locazione con modello RLI
Oltre al pagamento delle relative imposte uno degli adempimenti fiscali obbligatori che sorgono in caso di risoluzione anticipata del contratto di affitto è la compilazione e l’invio del modello RLI. Qui troverai il link al sito dell’Agenzia delle Entrate con le indicazioni sulla compilazione del modello.
Il modello RLI non si usa solo in caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione, ma anche per la registrazione del contratto di affitto e per gli altri adempimenti successivi ad essa. La presentazione di questo modulo può essere effettuata sia direttamente in modalità telematica, sia tramite intermediario ovvero presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
In caso di risoluzione anticipata del contratto di locazione la compilazione di questo modulo assieme al versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari a 67 euro sarà sempre obbligatoria. Ciò si verifica sia nel caso in cui sia il conduttore a voler chiudere in anticipo e prima della scadenza il contratto di affitto, che nel caso in cui sia il locatore a richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione.
Risoluzione anticipata del contratto di locazione: modalità di versamento dell’imposta di registro
Come già accennato nel paragrafo precedente quando si intende procedere alla risoluzione anticipata del contatto di locazione, è necessario, accanto alla presentazione e compilazione del modello RLI, versare l’imposta di registro in misura fissa di 67 euro.
Ora ti spiegheremo brevemente entro quando e come questo importo debba essere corrisposto. L’imposta di registro deve essere versata entro 30 giorni dall’evento in uno dei seguenti modi:
– utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente;
– con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503.
In caso di versamento con modello F24 ELIDE , sarà necessario comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione all’ufficio dove è stato registrato lo stesso contratto procedendo alla presentazione, sempre entro il termine dei 30 giorni anche del modello RLI debitamente compilato. Qui di seguito troverai il link dell’Agenzia delle Entrate dove potrai scaricare il modello ELIDE.
E’ importante ricordare che se la risoluzione anticipata del contratto di locazione avviene in regime della cedolare secca non bisognerà versare l’imposta di registro. Ciò accade in quanto il regime fiscale sostitutivo va appunto a rimpiazzare l’imposta di bollo e di registro, sia in sede di registrazione del contratto di locazione che di adempimenti successivi. In ogni caso sarà necessario comunicare la risoluzione anticipata del contratto di locazione presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI debitamente compilato.
Risoluzione anticipata contratto locazione: risoluzione consensuale in forma scritta
Quando entrambe le parti coinvolte nel contratto di affitto decidono per una risoluzione anticipata del contratto di locazione di comune accordo ci troviamo davanti ad una risoluzione consensuale.
In un caso come questo dove è volontà di entrambe le parti procedere alla risoluzione anticipata del contratto di locazione, bisognerà comunque darne comunicazione all’Agenzia delle Entrate attraverso la presentazione del modello RLI in forma cartacea o telematica ed in ogni caso sarà dovuto anche il versamento dell’imposta di registro di 67 euro attraverso il modello F24 ELIDE.
