Contratto di locazione a canone libero 4+4 tutto quello che c’è da sapere!

Contratto di locazione a canone libero 4+4

Hai trovato l’inquilino ed ora non sai che tipo di contratto stipulare? Oggi parliamo di contratto di locazione a canone libero 4+4.

I contratti di affitto più frequenti nella pratica sono i contratti a canone libero 4+4 regolati dalla Legge n. 431 del 1998. Il canone può essere fissato liberamente tra le parti ma la durata della locazione è stabilita dalla legge: infatti hanno una durata di quattro anni, con proroga tacita di ulteriori quattro anni, salvo disdetta. Alla scadenza del primo quadriennio, il locatore può esercitare la disdetta solo al ricorrere di precisi motivi indicati dalla legge 431/1998 (ad esempio la necessità di dover utilizzare personalmente l’immobile oggetto della locazione).

Alla scadenza del secondo quadriennio ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all’altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione.

Se le parti hanno determinato una durata inferiore o hanno convenuto una locazione senza determinazione di tempo, la durata si intende convenuta per quattro anni, allo scadere dei quali il contratto si considera tacitamente rinnovato alle stesse condizioni per un altro quadriennio senza necessità di comunicazione formale.

Non tutti gli immobili possono essere dati in locazione abitativa a canone libero.
Sono esclusi da questo tipo di locazione:

  • gli immobili di pregio: trattasi degli immobili vincolati, accatastati come A/1, A/8, A/9, per i quali vale la disciplina del codice civile;
  • gli alloggi dell’edilizia popolare pubblica (c.d. “case popolari”);
  • le case di villeggiatura, adibite a foresteria o per usi transitori;
  • gli immobili che non costituiscono abitazione (garage, cantine, ecc.).

Il contenuto

Il contenuto del contratto di locazione può essere differente a seconda della tipologia contrattuale ma alcuni elementi tipici comuni devono essere rispettati:

  • La data di stipula: è la data in cui le parti sottoscrivono il contratto. Questa data non deve per forza coincidere con la data di decorrenza che può anche essere successiva. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula o decorrenza se è anteriore;
  • Indicazione delle parti: sono le generalità delle parti ossia nome, cognome/ragione sociale, luogo e data di nascita, l’indirizzo di residenza/sede sociale, codice fiscale/numero partita iva;
  • Definizione del bene: devono essere riportati i dati idonei all’identificazione del bene oggetto di locazione, in particolare oltre all’indirizzo sono necessari anche i dati catastali (foglio, sezione, mappale, categoria ecc.), i locali, le pertinenze e l’uso per cui viene ceduto in locazione;
  • Clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione necessaria (tra cui l’APE “attestazione di prestazione energetica”);
  • Importo del canone: è il corrispettivo a cui viene concesso l’utilizzo del bene (in questo caso il canone è libero). Se non è specificato comporta la nullità del contratto. Solitamente si definiscono anche le spese annue (ad esempio spese condominiali, spese per le utenze ecc.) e il riferimento alle modalità di pagamento;
  • Importo del deposito cauzionale (la somma di denaro che il conduttore consegna al locatore a garanzia di eventuali dati o mancanze di pagamento) che non può essere superiore a tre mensilità;
  • Durata del canone: 4 anni + 4 anni (nel nostro caso).

Il recesso anticipato del conduttore

Il recesso anticipato del contratto di locazione a canone libero 4+4 è consentito ma solo in casi espressamente consentiti dalla legge:

  • Il conduttore ha la facoltà di recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché ne sia data formale comunicazione al locatore con lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data in cui si intende lasciare liberi i locali (la clausola di risoluzione può prevedere un termine di durata maggiore ai 6 mesi).

Il mancato rispetto del preavviso obbliga il conduttore al pagamento dei canoni di locazione per il periodo convenzionalmente stabilito oppure per quello minimo fissato dalla legge (6 mesi).

Il mancato rispetto del preavviso sopraindicato comporta preavviso, anche in presenza del rilascio dell’immobile. Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile.

Possono essere considerati gravi motivi di recesso, ad esempio:

  • il trasferimento del posto di lavoro lontano dall’immobile preso in locazione;
  • la perdita del posto di lavoro;
  • la crescita della famiglia;
  • problemi strutturali all’immobile o condominiali, che il proprietario non affronta o affronta poco e male.
  • problemi familiari che impongono il trasferimento (es. malattie di genitori, ecc.);

Non costituisce grave motivo di recesso l’acquisto dell’abitazione principale, poiché dipendente da una scelta personale del conduttore

Recesso anticipato del locatore

Andiamo a riassumere in quali casi la facoltà di recesso può essere esercitata dal locatore:

locatore può risolvere anticipatamente la locazione solo in specifici casi, previa, anche in questo caso, comunicazione da inviare al conduttore almeno 6 mesi prima della scadenza del contratto. L’art. 3 della legge del 9 dicembre 1998 prevede i seguenti casi:

  • nel caso il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
  • se il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
  • quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
  • qualora l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
  • quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
  • nel momento in cui, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
  • quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione.

La sublocazione

La sublocazione si verifica quando il conduttore dà in locazione l’immobile preso in locazione, in tutto o in parte, a un soggetto terzo, a fronte di un corrispettivo.

Per la sublocazione totale serve il consenso espresso del locatore con una apposita clausola contenuta nel contratto di locazione.

Per la sublocazione parziale, il locatore per vietarla dovrà inserire una clausola apposita nel contratto di locazione; in mancanza, il conduttore può sublocare parte della casa dandone comunicazione scritta al locatore.

Obblighi delle parti

Dalla stipula del contratto di locazione derivano a carico di entrambe le parti degli obblighi.

Gli obblighi del locatore sono:

  • consegnare l’immobile in buono stato e mantenerlo idoneo all’uso quale abitazione;
  • garantire che il bene sia esente da vizi e fare in modo che il conduttore ne possa godere;
  • provvedere al pagamento delle spese di straordinaria manutenzione;
  • se la casa si trova in un condominio, provvedere al pagamento delle straordinarie;
  • restituire al conduttore la cauzione versata e i relativi interessi annui, se l’immobile viene riconsegnato nelle condizioni originarie;
  • provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone comunicazione al conduttore;
  • comunicare all’amministratore di condominio il nominativo del conduttore ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

Gli obblighi del conduttore sono:

  • prendere in consegna la casa e usarla con la diligenza del buon padre di famiglia”, eseguendo le necessarie riparazioni e riconsegnando l’immobile in buono stato al termine del contratto di locazione;
  • pagare il canone alle scadenze prestabilite;
  • versare al locatore il deposito cauzionale all’inizio della locazione;
  • provvedere al pagamento delle spese di ordinaria manutenzione;
  • se la casa si trova in un condominio, provvedere al pagamento delle spese ordinarie.

Miglioramenti apportati dal conduttore alla cosa locata

Secondo il Codice Civile, il conduttore non ha diritto ad ottenere un’indennita’ da parte del locatore per i miglioramenti apportati alla cosa locata, salvo il caso in cui vi sia stato il consenso dello stesso. Detto consenso va dimostrato con specifici atti concreti, costituenti dichiarazione di volonta’ e contenenti un’esplicita approvazione. Ma dimostrando di averlo ottenuto, il conduttore avra’ diritto a ricevere l’indennita’ di una cifra pari alla minor somma tra l’importo della spesa sostenuta ed il valore del risultato ottenutone, al momento in cui avverra’ la riconsegna dell’immobile.

Va precisato però che il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore.

Ci sono agevolazioni per il contratto di locazione libero 4+4?

Per questo tipo di contratto di locazione non è prevista alcuna agevolazione fiscale, fatto salvo il caso in cui il locatore decida di optare per la cedolare secca . L’imposta che si andrà a pagare se si decide di stipulare un canone libero è pari al 2% del canone annuale della locazione, con un minimo di 67 euro.

Aspetti Fiscali del contratto a canone libero

Da un punto di vista fiscale il canone di locazione per il locatore può scontare o una tassazione proporzionale alla propria aliquota di riferimento, decurtata forfettariamente del 5% (35% se immobile storico artistico) oppure una aliquota forfettaria fissa del 21%, la cosiddetta cedolare secca che essendo una vera e propria imposta sostitutiva, oltre all’IRPEF, sostituisce anche l’addizionale regionale, l’imposta di registro del 2% sul canone pattuito (con un minimo di € 67,00) e l’imposta di bollo.

Modello Fac-simile contratto di locazione 4+4 con imposta di registro

Modello Fac-simile contratto di locazione 4+4 con cedolare secca

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