Contratto di locazione transitorio

Contratto di locazione transitorio: tutto ciò che c’è da sapere!

I CONSIGLI DI AFFITTARE.IT PER STIPULARE UN CONTRATTO DI LOCAZIONE DI NATURA TRANSITORIA

Il contratto di locazione di transitorio è disciplinato dall’art.5 della Legge 431/98.

La norma prevede la possibilità per le parti di stipulare contratti di locazione di natura transitoria, anche di durata inferiore ai limiti previsti dell’art.2 della legge stessa.

Condizione necessaria per la stipula di un contratto di locazione transitorio, è la necessità di soddisfare “particolari esigenze abitative delle parti” o le “esigenze abitative di studenti universitari”.

Nella normativa vigente va, tuttavia, operata una distinzione tra contratti di locazione di natura transitoria e contratti di locazione aventi finalità turistiche. E’ sufficiente in tale sede, rilevare che la distinzione

fondamentale tra le due tipologie contrattuali risiede nella primarie dell’interesse abitativo che sussiste per le prime e non per le seconde.

Durata

La legge determina il periodo minimo e massimo di durata del contratto:

periodo minimo: 1 mese;

periodo massimo: 18 mesi.

Se le parti pattuiscono un periodo inferiore a 1 mese, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata minima di 1 mese.

Se le parti pattuiscono un periodo superiore a 18 mesi, la clausola è nulla e si applica automaticamente la norma sulla durata massima prevista dalla legge.

In caso di contratto superiore a 30 gg, il locatore deve provvedere alla registrazione del contratto nel termine di 30 giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi 60 giorni, al conduttore e all’amministratore del condominio (qualora l’immobile sia all’interno di un condominio), anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale.

Condizioni per la stipula del contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione di natura transitoria è regolamentata inoltre, dai decreti ministeriali, i quali definiscono il contratto di locazione di natura transitoria come il contratto diretto a soddisfare particolari esigenze dei locatore e/o conduttore.

Per la stipula del contratto di locazione di natura transitoria è presupposto fondamentale l’esigenza di transitorietà, sia essa del locatore, quale ad esempio quella di voler riottenere il godimento dell’immobile per uso proprio o di un familiare in un termine inferiore ai quattro anni e, quindi, in un periodo futuro, ma certo al momento della stipula del contratto, che del conduttore, quale ad esempio esigenze dettate da motivi lavorativi.

L’esigenza di transitorietà, del locatore o del conduttore, deve essere prevista da una specifica clausola nel contratto, con obbligo, solamente a carico del conduttore di allegazione del contratto, della documentazione comprovante l’esistenza dell’esigenza della transitorietà.

E’ obbligo confermare il permanere dell’esigenza di transitorietà, mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto.

La legge stabilisce che il contratto di locazione di natura transitoria ha una durata non inferiore ad un mese e non superiore a diciotto mesi.

Nei contratti di locazione ad uso transitorio non è necessario dare la disdetta, perché la cessazione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito. Se le motivazioni della transitorietà sono state date dal locatore, è necessario che questo le confermi prima della scadenza, con comunicazione al conduttore: nel caso contrario, se il conduttore rimane nel godimento dell’immobile, il contratto diventa soggetto alla disciplina ordinaria, con durata di 4 anni + 4 anni. Se il locatore comunica il perdurare dell’esigenza transitoria e poi non adibisce l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi, il locatore può essere condannato al risarcimento del danno a favore del conduttore (massimo 36 mensilità del canone di locazione) oppure al ripristino del contratto di locazione secondo la disciplina ordinaria.
Quando una parte intende prorogare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria.

Canone

Il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcune zone in cui l’importo del canone è determinato secondo accordi territoriali e precisamente:

  • alcune città italiane e relativa area metropolitana: Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania;
  • Comuni confinanti con le città sopra elencate;
  • Capoluoghi di provincia.

Il pagamento del canone può avvenire anche in contanti ma solo entro i limiti massimi fissati per legge.

La forma e il contenuto del contratto di locazione transitorio

Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto utilizzando un modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastrutture (DM 30 dicembre 2002, Allegato C o D). Fra gli elementi che devono essere obbligatoriamente contenuti nel contratto si ricordano in particolare:

  • generalità delle parti;
  • descrizione dell’immobile;
  • importo del canone;
  • modalità di versamento del canone;
  • La durata della locazione;
  • Il riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere comprovata da idonea documentazione allegata al contratto stesso. In caso di mancata specificazione dell’esigenza temporanea, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria;
  • Un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, in ordine all’attestazione di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione circa l’APE, locatore e conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni;

Disdetta per il contratto ad uso transitorio

Nei contratti di locazione ad uso transitorio, a differenza delle altre tipologie contrattuali, non è necessario dare la disdetta al locatore in quanto la risoluzione del contratto si verifica automaticamente al termine del periodo prestabilito.

Si può prorogare il contratto di locazione transitorio?

Se una parte intende prorogare il contratto, prima della scadenza deve comunicare all’altra parte con raccomandata il perdurare dell’esigenza transitoria. Quindi, possiamo dire che è possibile effettuare la procedura di rinnovo per un contratto di locazione ad uso transitorio.

Se alla scadenza del primo rinnovo permangono le esigenze di transitorietà il contratto si trasforma automaticamente in contratto a canone libero 4+4. Il contratto transitorio può essere rinnovato solo una volta.

Disciplina fiscale dei contratti di locazione ad uso transitorio

Come per i contratti di locazione convenzionali anche i canoni di locazione ad uso transitorio sono soggetti a tassazione Irpef, e devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi del soggetto locatore. In alternativa è possibile optare per la tassazione con cedolare secca, se entrambe le parti sono persone fisiche. In tal caso verrà citata sul contratto l’apposita clausola.

Se il contratto è in imposta di reistro quest’ultima è da dividere a metà tra locatore e conduttore, salvo la locazione sia soggetta a Iva che rimane a totale carico del conduttore.

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