Rinnovo del contratto di locazione

Rinnovo del contratto di locazione

Informazioni e consigli per rinnovare il contratto di locazione

Se stai navigando per il web alla ricerca di informazioni su come procedere al rinnovo del contratto di locazione, sia che tu sia l’affittuario che il proprietario dell’immobile, ti sarà utile partire dal fatto che ci sono diverse tipologie di contratti. Queste tipologie di differenziano a seconda della finalità e del modello seguito.

Quando si affitta un immobile a scopo abitativo, le possibili forme di locazione sono del tipo 4+4 o 3+2. Esiste anche la possibilità di stipulare un contratto di locazione transitorio, ma in questo caso il rinnovo del contratto di locazione non è possibile alla scadenza, per cui procederemo a fornirti informazioni in merito alle due possibilità legate alla finalità abitativa, non dimenticando di parlarti anche del rinnovo del contratto di locazione per immobili non destinati a finalità abitative o di quello stipulato in regime di cedolare secca.

Rinnovo del contratto di locazione per la tipologia 4+4

Il contratto di locazione 4+4, come facilmente intuibile dal suo nome consiste nell’affitto di un immobile per 4 anni ed è rinnovabile alla scadenza per altri 4 anni. Il canone è liberamente concordato tra le parti. Ma vediamo assieme come ci si può comportare alla prima scadenza per procedere o meno al rinnovo del contratto di locazione stesso. A questo punto il locatore ha la possibilità di disdire il contratto, inviando una comunicazione motivata al conduttore dell’immobile o inquilino, almeno 6 mesi prima della data di scadenza. Questa possibilità è però subordinata ad alcuni requisiti in quanto, la legge pone seri limiti a questa prassi. Nei casi in cui l’immobile servisse a scopo abitativo per le esigenze del locatore o di un componente stretto della sua famiglia, se tale immobile dovesse essere demolito o ristrutturato o se si intende cambiarne la destinazione d’uso, sarebbe possibile il mancato rinnovo del contratto di locazione; altrimenti, si deve procedere al rinnovo del contratto di locazione per ulteriori 4 anni. E le norme prevedono sanzioni abbastanza onerose a capo del locatore, nel caso in cui le motivazioni della disdetta non trovassero riscontro oggettivo, ad esempio, se si motiva la disdetta con la necessità di ristrutturare l’immobile e dopo sei mesi dalla consegna non siano iniziati ancora i lavori senza alcuna giustificazione oggettiva. Pertanto, il rinnovo del contratto di locazione a cui facciamo riferimento è quello al termine della seconda scadenza, ovvero alla fine degli 8 anni.

La parte che intende procedere al rinnovo del contratto di locazione, deve inviare almeno 6 mesi prima della scadenza una raccomandata con ricevuta di ritorno al domicilio della controparte, la quale ha tempo altri 60 giorni per inviare una risposta. Se la controparte non procede ad inviare la risposta nei tempi stabiliti, il contratto si presume non rinnovato. Nel caso contrario, invece, ci sarà un rinnovo del contratto di locazione per ulteriori 4 anni.

 

Rinnovo del contratto di locazione per la tipologia 3+2

La procedura di rinnovo del contatto di locazione sarà diversa nel caso del contratto 3+2. Qui, il canone non è concordato tra le parti, ma seguono i limiti imposti dagli accordi territoriali tra i rappresentanti degli inquilini e quelli dei proprietari di case. Al termine dei 5 anni, ciascuna delle parti può comunicare alla controparte l’intenzione di procedere al rinnovo del contratto di locazione con una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, fissando anche le varie condizioni. In assenza di comunicazione, ci sarà un rinnovo del contratto di locazione automatico per altri 3 anni più 2.

 

Rinnovo del contatto di locazione per contratti con finalità diverse da quelle abitative

Ti sarà utile sapere che ci sono anche tipologie di contratti di locazione con finalità diverse da quelle abitative. Parliamo dei contratti di locazione commerciale, che hanno ad oggetto l’affitto di un immobile per l’esercizio di un’attività professionale, commerciale, industriale, artigianale o alberghiera. In questi casi, il contratto è del tipo 6+6, ovvero di durata pari a 6 anni e rinnovabile per altri 6 anni. Nel caso specifico in cui l’attività svolta nell’immobile è di tipo alberghiera, la durata sarà 9+9. Ovvero una durata di 9 anni con un rinnovo del contratto di locazione di ulteriori 9 anni.

Il rinnovo del contratto di locazione nei casi che vi abbiamo appena citato avviene in modo tacito alla fine della scadenza e secondo la dottrina prevalente con le medesime condizioni previste dal contratto appena rinnovato.

La disdetta in questi casi è possibile, ma con un preavviso da dare sarà molto più lungo. Il preavviso dovrà essere di almeno 12 mesi dalla data della scadenza (18 mesi per i casi di attività alberghiera) e solamente per alcune specifiche ragioni ed eventualmente dietro il pagamento di un’indennità risarcitoria al conduttore. Le maggiori limitazioni in questi casi trovano giustificazione nel fatto che lo spostamento della sede di un’attività potrebbe comportare un danno economico, soprattutto se si tratti di attività commerciali o a contatto con il pubblico.

 

Rinnovo del contratto di locazione in caso di cedolare secca

Un’ ulteriore informazione utile riguarda i contratti di locazione in regime di cedolare secca. Per mantenere tale opzione in caso di rinnovo del contratto di locazione è necessario confermare tale regime contestualmente alla comunicazione di proroga.

La conferma deve essere effettuata nel termine previsto per il versamento dell’imposta di registro, cioè entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o di precedente rinnovo del contratto di locazione.

Tale comunicazione può essere effettuata con una delle seguenti modalità:

• tramite i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web);

• presentando all’ufficio dove è stato registrato il contratto il modello RLI cartaceo debitamente compilato.

 

Adempimenti ed imposte relativi al rinnovo del contratto di locazione

Al pari della prima registrazione l’imposta dovuta per il rinnovo del contratto di locazione può essere corrisposta per la singola annualità o per l’intero periodo di durata della proroga.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto (o di precedente rinnovo del contratto di locazione):

utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia (software RLI o RLI-web) tramite richiesta di addebito su conto corrente
con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1504.
Nel primo caso, la comunicazione del rinnovo del contratto di locazione è inviata telematicamente, contestualmente alla richiesta di addebito.

Nel secondo caso (pagamento con modello F24 Elementi identificativi), è necessario comunicare il rinnovo del contratto di locazione all’ufficio dove è stato registrato lo stesso presentando, entro lo stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.

Nel calcolo dell’imposta da versare per il rinnovo del contratto di locazione, si deve tener conto anche di eventuali adeguamenti del canone di affitto (ad esempio adeguamento ISTAT).